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Fonte: https://adrianocoutoadv.jusbrasil.com.br/ | Por Adriano Couto

O que é Taxa SATI?

Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária. É aquela taxa que é imposta no contrato de compra e venda de imóvel geralmente na planta.

Normalmente seduzidos pelo show room das incorporadoras, ao ver no stand de demonstração o apartamento decorado, o consumidor no interesse de ver realizado seu sonho de adquirir a casa própria ao assinar o contrato, nem percebem que estão levando outro produto embutido.

Tais práticas são abusivas e ilegais, a medida que ao se verem seduzidos pelo interesse da aquisição de imóveis em períodos de obras são induzidos ao pagamento da referida taxa. Tendo nesse ínterim violado seu direito de consumidor.

O STJ já tem precedente que ampara os consumidores que tenham caído nessa verdadeira armadilha,vejamos:

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliária. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Rege-se pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador, Recurso conhecido e provido. (STJ, Quarta Turma. RESP nº 299.445/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar). “

Nessa esteira constatado a cobrança ilegal, a devolução em dobro é medida que se impõe.

Todavia é imperioso observar no caso concreto se houve dolo ou má-fé da empresa, segundo os recentes julgados a luz de interpretação do STJ o que eu discordo totalmente, uma vez que o simples fato de embutir tal taxa abusiva se aproveitando de todos os fatores acima relatados, a nosso ver já configuraria a má-fé.

casa propria

Neste sentido importante trazer recentes julgados acerca do Tema pelo TJMG:

“EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE VALORES - TAXA SATI (SERVIÇO OPERACIONAL DE DESPACHANTE) - ABUSIVIDADE. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO - AUSÊNCIA DE PROVA DA COBRANÇA - TAXA DE CORRETAGEM. É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel (REsp 1599511/SP). Ausência de prova da cobrança de taxa de administração, a manutenção da sentença se impõe. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos RESP 1.551.956/SP e 1.551.951/SP, proferido pela 2ª Seção, em sede de recurso repetitivo, firmou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (TJ-MG - AC: 10702150922491001 MG, Relator: Alberto Henrique, Data de Julgamento: 29/08/2019, Data de Publicação: 06/09/2019)”

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - COBRANÇA DE TAXA DE ASSESSORIA (SATI)- ILEGALIDADE. Resta comprovada a abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel- Resp. nº1.599.511-SP. (TJ-MG - AC: 10145140444103001 MG, Relator: Otávio Portes, Data de Julgamento: 30/01/2019, Data de Publicação: 08/02/2019)”

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C DANOS MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - VALIDADE - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - TAXA DE ASSESSORIA - ILEGALIDADE - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - LEGALIDADE - REPETIÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ - IMPOSSIBILIDADE - HONORÁRIOS - FIXAÇÃO - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem. RESP. 1.599.511/SP. O STJ declarou a ilegalidade da cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere, devendo tais valores ser restituídos ao promitente comprador. A taxa de evolução de obra tem por finalidade a remuneração da instituição bancária que financiou a compra do imóvel em questão, diante da prévia disponibilização do capital, sendo tal encargo decorrente da simples opção do promitente comprador em realizar o financiamento, sendo legal a sua cobrança. Para caracterização da responsabilidade, bem como do dever de indenizar, devem se fazer presentes os seus elementos fundamentais, quais sejam: a culpa, nos casos que assim o exige a lei, de forma que só o fato lesivo intencional ou imputável ao agente, por omissão de dever, autoriza a reparação; o dano, como lesão provocada ao patrimônio ou à honra da vítima, e o nexo de causalidade entre o dano e o efetivo comportamento censurável do agente, não passando o evento de meros aborrecimentos e dissabores do dia a dia. O direito à restituição em dobro deriva da constatação de pagamento de valores indevidos, pressupondo, no entanto, a comprovação do respectivo pagamento e da má-fé do credor, o que não ocorreu no caso em exame , razão pela qual a restituição deve ser dar de forma simples. Nas demandas em que o proveito econômico for irrisório, os honorários são fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% do valor da causa, observados o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado, bem como o tempo despendido para seu serviço, como determina o art. 85§ 8º, do CPC/2015. (TJ-MG - AC: 10702160164613001 MG, Relator: Marcos Henrique Caldeira Brant, Data de Julgamento: 29/05/2019, Data de Publicação: 07/06/2019)”

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO - TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA - POSSIBILIDADE - TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICA IMOBILIÁRIA (SATI) - ILEGALIDADE - REPETIÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ - NÃO CABIMENTO - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. Segundo a teoria da asserção, a legitimidade para a causa é verificada pela pertinência abstrata da pretensão inicial com o direito material controvertido. Nos termos do julgamento proferido no REsp. nº 1.551.951/SP, cuja matéria foi reconhecida como de repercussão geral, não é abusiva a cláusula contratual que prevê expressamente a responsabilidade do comprador pelo pagamento de comissão de corretagem, devendo prevalecer a mencionada disposição tal como estabelecida livremente entre as partes. Incabível o ressarcimento da taxa de evolução da obra quando não verificado o atraso na entrega do imóvel, por se tratar de encargo legítimo durante o prazo regular da construção, decorrente do contrato de financiamento firmado entre o mutuário e o agente financeiro. O STJ declarou a ilegalidade da cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere, devendo tais valores ser restituídos ao promitente comprador, de forma simples. A simples constatação de que o contrato prevê a incidência de encargo abusivo, neste caso, a taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sem que desse fato resulte maiores prejuízos à parte, por si só, não é capaz de gerar dano moral. À luz do disposto no art. 86 do NCPC, "Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas." (TJ-MG - AC: 10702160221595002 MG, Relator: Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 14/03/2019, Data de Publicação: 02/04/2019)

INCIDÊNCIA DO EVENTO PRESCRICIONAL (três anos)

Código Civil, no art. 189, assim prescreve: “violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.”

O STJ já reconheceu através do Recurso Especial nº 1551956 SP 2015, que o prazo para proposição de ações dessa natureza é aquela prevista no art. 206§ 3ºIVCC, ou seja 3 (três anos).

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206§ 3ºIVCC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ - REsp: 1551956 SP 2015/0216171-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016)”

Encerrando, o STJ declarou a ilegalidade da cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere, devendo tais valores ser restituídos ao promitente comprador, em dobro, se demonstrado a má-fé.

Entendo que o simples fato de a incorporadora saber da ilegalidade e abusividade, embutir mais essa parcela transferindo ao consumidor, já demonstra a má-fé. Portanto, procure um advogado de sua confiança para poder orientá-lo acerca do caso concreto.

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